Зарубежные модели развития ипотечного кредитования


Ипотечное кредитование за рубежом

Обзор научной литературы позволяет сделать вывод о том, что в мире наиболее распространены три основные модели развития системы ипотечного кредитования: модель сбалансированной автономии (немецкая), ограниченно-открытая модель (депозитная или универсальных банков), расширено-открытая модель (американская). Стоит заметить, что каждая страна мира характеризуется наличием своей собственной системы ипотечного кредитования, однако в любом случае прослеживаются характерные черты одной из трех указанных моделей.

Ограниченно-открытая модель ипотечного кредитования

Анализ функционирования депозитной модели позволяет утверждать, что она ограничивается функционированием только первичного рынка ипотечного кредитования. Данная модель известна еще как розничная система, поскольку банковские учреждения привлекают преимущественно розничные фонды от физических и юридических лиц в виде депозитов и оказывают на их основе ипотечные кредиты. В основном ресурсную базу ипотечного кредитования составляют средства на депозитных счетах различной продолжительности – от расчетных счетов и счетов до востребования к более длительным по срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц.

Характерные особенности этой модели: банки формируют ресурсы для предоставления ипотечных займов используя различные источники; уровень процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам напрямую зависит от ситуации на финансово-кредитном рынке страны.

В рамках данной системы все ипотечное кредитование исчерпывается отношениями между банком и заемщиком по поводу получения и обслуживания разового кредита. Главное преимущество универсальных банков – возможность использования различных кредитных и финансовых инструментов для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости.

Простая схема организации ипотечного жилищного кредитования в данной модели обусловила достаточно широкое ее применение во многих странах мира, особенно в тех, которые находятся на пути формирования рыночных отношений, и не имеют развитой финансовой инфраструктуры.

Недостатком этой системы является несоответствие активов и пассивов финансовых учреждений, которые привлекают краткосрочные фонды с переменной процентной ставкой, в то время, как предоставляют долгосрочные кредиты с фиксированным процентом. Кроме того, отмечается прямая зависимость динамики процентных ставок ипотечного кредитования от общего положения на кредитно-финансовом рынке, что, в свою очередь, отражается на активности коммерческих банков.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования

Расширенно-открытая (американская) модель ипотечного кредитования, в отличие от выше рассмотренной модели, опирается на ресурсы первичного и вторичного рынка кредитования. При этом первичный рынок образован кредитованием заемщиков, а вторичный — рефинансированием банков с рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество.

Участниками этой модели являются заемщики, банки, ипотечные агентства, инвесторы, страхователи ипотечных вкладов и пр. Движение средств, вовлеченных в ипотечный кредит, пронизывает всю финансовую систему.

Заемщик получает средства от банка, получая взамен обязательства ежемесячного погашения кредита под залог недвижимого имущества. Этот кредит банк продает ипотечным агентствам, которые возмещают банкам выплаченные заемщикам средства. Ипотечные агентства приобретают все обязательства по ипотечным кредитам, включая ежемесячные платежи за вычетом определенного процента, установленного банками. Агентства формируют из ипотечных кредитов пулы, обеспечивающие выпуск ценных бумаг, дивиденды по которым формируются из ежемесячных платежей заемщиков. Выплата дивидендов гарантируется агентствами. Ценные бумаги размещаются на фондовом рынке, привлекая средства инвесторов.

Ипотечное кредитование в США ориентировано, главным образом, на домашние хозяйства. Большая часть домашних хозяйств имеет свой дом, в котором размещается одно домохозяйство (более 85%). Стоимость этих домов превышает доходы владельцев. Ипотечное кредитование оказывается в положении практически единственного возможного источника финансирования приобретения недвижимости.

Функционирование названой системы обеспечивается оформлением следующих документов. Во-первых, это долговое обязательство, в котором зафиксированы параметры кредита, его размер, процентная ставка, порядок погашения. Во-вторых, договор по ипотеке, в котором определяются условия залога и обязанности участников отношений. В этом случае банк получает возможность продать заем, включить его в процесс вторичного обращения, использовать его для выпуска ценных бумаг, которые обеспечены недвижимым имуществом.

Американская модель предоставляет возможности формирования долгосрочных кредитных ресурсов, но может быть реализована в условиях высокого уровня развития рыночной инфраструктуры. Функционировать данная модель может только при условии должного контроля со стороны государства. Распределение средств ипотечными агентствами в пулы обеспеченных и необеспеченных ипотечных кредитов привело к появлению на фондовом рынке необеспеченных ценных бумаг, явилось причиной финансового кризиса 2008 г., столь болезненно сказавшегося на состоянии мировой экономики.

Кризис системы ипотечного кредитования США 2008 г. указал не необходимость более деятельного участия государства в контроле за процессами развития этого ранка. Государственный статус агентств, устанавливающих к банкам требования при приобретении ипотечных кредитов, позволяет наладить необходимую защиту рынка от поведения недобросовестных игроков, стандартизировать процедуры привлечения средств для эффективного функционирования рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем участие государства на уровне ипотечных агентств позволяет органам власти проводить политику, согласующую развитие рынка ипотечных кредитов с целями и задачами социально-экономического развития государства.

Внедрение расширенно-открытой модели кредитования возможно только при условии формирования соответствующей инфраструктуры рынка ипотеки, включая институты регистрации оборота недвижимости; независимой оценки стоимости недвижимости как предмета залога; страхование имущества, субъектов и их ответственности; судебно-исполнительные механизмы принудительного взыскания; риэлтерские фирмы; кредитные бюро.

Реализация расширенно-открытой системы преуспела в США благодаря следующим факторам: огромные масштабы рынка; высокая конкуренция; государственная и частная система страхования кредитных рисков; развитая инфраструктура рынка; многолетняя практика банков; налоговые льготы для инвесторов жилья; льготы при получении кредитов для малообеспеченных слоев населения и ветеранов вооруженных сил США.

Из-за значительной открытости и ориентированности на рынки капитала эта модель имеет сильную зависимость от общего положения на финансово-кредитном рынке. Именно поэтому ее применение возможно только в странах с очень устойчивой экономикой.

Модель сбалансированной автономии

Модель сбалансированной автономии или же ссудо-сберегательная модель, в свое время получила распространение во Франции, Германии и США. Основными участниками, обеспечивающими ее функционирование являются частные строительные сберегательные кассы (строй-сберкассы): Bausparkasse – в Германии, Livret Epargne Logement – во Франции, Savings&Loans – в США.

Строй-сберкассы формируют уставной капитал, который используется для финансирования строительства и жилищных кредитов. Кредитор осуществляет накопления для приобретения недвижимости. При достижении порядка 45% от стоимости недвижимости ее покупатель получает от государства дотацию в размере порядка 10% от ее стоимости и оформляет кредит сроком на 10-15 лет для оплаты оставшейся стоимости. Средства на этот заем банк берет из целевых сбережений своих вкладчиков. По такой схеме в настоящее время осуществляется строительство каждого второго объекта недвижимости.

Немецкие строительные сберегательные кассы по форме собственности можно сгруппировать на две большие группы. Первую образуют строй-сберкассы представляющие собой акционерные общества, принадлежащие крупным банкам и страховым компаниям. Вторую образуют строительные сберегательные кассы регионов – федеральных земель.

Достоинства данной модели заключаются в защите от воздействия кризисов, возникающих на финансовом и кредитном рынках; отсутствием необходимости заемщика подтверждать свою финансовую состоятельность, так как она устанавливается в процессе накопления средств; существенно более низкой ставкой процента в сравнении со средними значениями на рынке кредитования; обеспечение доступа к получению кредита заемщикам с различными доходами; при небольших затратах модель обеспечивает высокую эффективность. Недостатками можно назвать: приобретение жилья заемщиком происходит только после накопления необходимых средств; данная модель предполагает ограничения к доступу возможных к использованию финансовых ресурсов; у включающихся в процесс приобретения жилья покупателей возникает представление о системе как о «финансовой пирамиде».

Следует отметить, что многие банки в России предлагают вкладчикам возможности открытия накопительных счетов с тем, чтобы в дальнейшем, при накоплении достаточного количества средств воспользоваться ими для покупки недвижимости и получения ипотечного кредитования на льготных условиях. Такое предложение, по сути, выступает аналогом ссудо-сберегательной модели. При условии софинансирования со стороны государства программы банков предоставляют возможности приобретения недвижимого имущества. В частности, банки принимают средства, предоставляемы в рамках материнского капитала, открыты к участию в государственных программах субсидирования процентных ставок и пр. В настоящее время в регионах Российской Федерации в рамках государственного софинансирования предоставляются решения в приобретении жилья молодым специалистам — врачам, учителям и др.

Распространение указанной модели в таких странах как Германия обусловлено высоким уровнем доходов большинства потенциальных участников, стабильностью финансово-экономического положения.

Резюмируя вышеизложенное, отметим, что развитие ипотечного кредитования происходит в развитых экономиках, опираясь на частные инвестиции. Участие государства в жилищном строительстве невелико от 1,5 (США) до 18% (Италия, Франция). Приобретателями недвижимости финансируются его строительство. За счет средств населения возводятся и покупаются индивидуальные дома, а кроме того квартиры в многосемейных домах. В европейских государствах максимальное развитие получило кооперативное строительство, его доля во Франции превосходит 25 %, в Италии – 20 %, Дании и Финляндии – 15 %. Тем не менее, ипотечное кредитование не относится к числу высокодоходных, поэтому участие государства в его развитии является неизбежным. В зарубежной практике существуют государственные структуры, выполняющие функции государственных ипотечных агентств, готовых в случае необходимости выкупить ипотечные кредиты. Во Франции это касса ипотечного рефинансирования, в США – федеральная ассоциация ипотечного кредитования.

Российская Федерация не располагает базовыми условиями для простого копирования существующих моделей организации ипотечного кредитования. Общая нестабильность экономики, низкая покупательная способность населения задают параметры, при которых становится необходимым искать уникальные приемлемые для сложившейся ситуации решения.

Exit mobile version