Сущность ипотеки
Понятие «ипотека» было впервые использовано в Греции в 594 г. до н. э. архонтом Солоном. Он применял его, обозначая камень или столб, который устанавливался на границе земельного надела или строения с записью о том, что собственник этой недвижимости одолжил деньги под ее залог. Если займ не погашался в установленный срок, долг возвращался кредитору за счет средств, вырученных от продажи земли или строения. На столбе записывались все долги собственника, а позднее для этого стали применять земельные (ипотечные) книги. Ипотека была широко распространена в Древнем Риме, средневековой Европе. В настоящее время ипотека применяется практически во всех странах с рыночной экономикой.
Современное ипотечное кредитование является одним из важнейших механизмов рыночной экономики. Речь идет об инструменте удовлетворения базовых потребностей человека – потребностей в приобретении жилья.
В узком понимании ипотека может рассматриваться в качестве особой формы долгосрочного кредита, а в широком – как система экономических и правовых отношений по поводу ипотечного кредита, его получения, обслуживания, погашения.
Ипотечный кредит – это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости, которая одновременно выступает объектом обеспечения обязательств по этому кредиту. Российское законодательство предопределяет ипотеку как средство обеспечения обязательств, при котором держатель залога (кредитор) получает право при несоблюдении должником установленных договором ипотеки обязательств получить возмещение за счет предмета залога (недвижимого имущества) в большей степени перед иными кредиторами.
Пожалуй, самым распространенным мнением о содержании ипотеки является его понимание как кредита, который обеспечивается залогом недвижимого имущества. Действительно, возникновение явления, которое можно рассматривать в качестве ипотеки, обусловлены наличием залога недвижимого имущества. Однако существует немалое количество дополнительных условий, среди которых — долгосрочный характер возникающих отношений в которых предусмотрен указанный залог. Следует отметить, что конечной целью возникающих отношений является приобретение имущества, которое заемщиком воспринимается в качестве базовой потребности, что существенным образом отличает ипотечное кредитования от прочих операций, связанных с кредитованием.
Ипотечное кредитование включает в себя различные составляющие. Среди них: собственно кредитные отношения; деятельность, связанная с привлечением финансовых ресурсов с рынка капиталов; обеспечение прав сторон, вовлеченных в отношения с объектами недвижимости; условия проведения сделок на рынке недвижимого имущества.
Эффективность работы системы ипотечного кредитования определяется удовлетворенностью всех его участников – как заемщиков, так и кредиторов, а результатом функционирования является создание жилищного фонда, который может рассматриваться в качестве ресурса для последующего получения доходов.
Таким образом, при определении экономического содержания ипотечного кредитования могут использоваться различные подходы. Среди них: общетеоретический, банковский и институциональный. Первый основан на общей теории финансов, предполагает рассмотрение ипотечного кредитования в качестве отношений, которые возникают в связи с предоставлением ссуд под залог недвижимости. Второй, основанный на практике банков по сопровождению ипотечных кредитов, предполагает рассмотрение ипотеки в качестве процесса сопровождения долгосрочных кредитов под залог приобретения или строительства недвижимости. Третий подход акцентирует внимание на возникновении обременения прав собственности на недвижимость, что предполагает рассмотрение объекта недвижимости в качестве гарантии возврата заемных средств.
Классификация ипотечных кредитов
Большое значение для понимания механизма осуществления ипотечного кредитования имеет классификация ипотечных кредитов. Однако в проанализированной нами литературе, приведена классификация ипотеки лишь по определенным признакам.
Многие специалисты предлагают разделять ипотеку на две основные группы, исходя из правового статуса недвижимости, предоставляемого в качестве залога:
1. Ипотека, где залогом выступает имеющейся в собственности недвижимость;
2. Ипотека, где залогом становится приобретаемая недвижимость.
В случае, когда предметом залога выступает уже имеющееся недвижимое имущество, заемщик в качестве преимуществ получает более низкую процентную ставку по кредиту и возможность свободного использования кредитных средств.
При оформлении ипотеки под залог приобретаемого объекта недвижимости, заемщик напротив ограничивается условиями исключительно целевого использования кредитных средств. То есть на полученные деньги можно будет купить лишь оговоренную в договоре недвижимость, которая при этом она должна быть одобрена кредитором.
Объединив изученную информацию из разных источников, нами представлена следующая классификация ипотечных кредитов.
1. Исходя из цели кредитования:
— приобретение готового жилья в качестве основного или дополнительного места жительства;
— приобретение жилья для сезонного проживания, или приобретение земельного участка для постройки дома.
2. По объекту недвижимости:
— жилые дома, квартиры, земельные участки, дачи, гаражи и т.д.;
-коммерческая недвижимость (предприятия, здания, сооружения для предпринимательской деятельности).
3. По виду кредиторов:
— банковские учреждения
— небанковские организации;
4. По виду заемщиков:
— кредиты будущему владельцу недвижимости;
— кредиты застройщикам;
— кредиты сотрудникам организаций.
5. По периоду действия кредитных отношений:
— краткосрочные (до 10 лет);
— среднесрочные (от 10 до 20лет);
— долгосрочные свыше 20 лет.
6. По виду процентной ставки:
— с фиксированной ставкой;
— с плавающей (переменной) ставкой.
7. По возможности досрочного погашения:
— с возможностью погашения;
— без возможности погашения;
— с возможностью досрочного погашения при уплате штрафа;
8. По количеству предметов залога:
— обычные;
— объединенные;
— общие.
9. По основанию возникновения:
— договорные;
— законные;
— судебные.
По количеству предметов залога ипотечные кредиты подразделяют на обычные (предусматривают передачу в залог одного объекта недвижимого имущества, принадлежащего залогодателю), объединенные (когда обеспечения обязательства осуществляется путем одновременной передачи в ипотеку двух или более объектов недвижимого имущества, принадлежащих одному залогодателю) и общие (когда обязательства обеспечивается путем передачи в ипотеку двух или нескольких единиц недвижимого имущества, принадлежащего различным лицам).
В законодательстве Франции, Португалии, отдельных штатов США существует классификация ипотечных кредитов по основанию возникновения. Так, договорные ипотечные кредиты предоставляются на основании ипотечного договора при ипотечном кредитовании; законные – исходя из принципа верховенства права (например, в пользу несовершеннолетнего подопечного относительно земельного участка опекуна или в пользу государства или органов местного самоуправления для обеспечения уплаты налога на недвижимое имущество и т.д.); судебные – устанавливаются по решению суда для обеспечения требований истца.
На российском рынке ипотечного кредитования сегодня предлагаются следующие виды кредитных продуктов:
1. Ипотека на жилье первичного рынка недвижимости. Этот вариант ипотечного кредитования позволяет купить жилье непосредственно у застройщика даже на этапе строительства. При этом, как компания-застройщик, так и недвижимость должны быть аккредитованы банком.
2. Ипотека на жилье вторичного рынка недвижимости. Этот вид кредита позволяет приобрести жилую недвижимость с уже оформленным правом собственности на объект. В настоящее время он является наиболее востребованным.
3. Льготные ипотечные кредиты. К этой категории кредитов относятся специальные кредитные программы для отдельных категорий граждан: социальная (займы для малоимущих и других категорий социально-незащищенных граждан) военная, семейная и детская ипотека. Условия кредитования здесь отличаются пониженной ставкой и лояльным отношением к заемщику.
4. Ипотека для строительства отдельного дома. Данный вид кредитования предназначен для финансирования строительных и отделочных работ, которые осуществляются на участке, принадлежащем заемщику.
5. Корпоративная ипотека. Этот вид займов предоставляется компаниями-работодателями для своих сотрудников на льготных условиях. В качестве примера можно привести ОАО «РЖД», которое предоставляет кредит на жилую недвижимость под 2-4% в год.
6. Ипотечный кредит под залог недвижимости. Такой кредит предоставляется в сумме оценочной стоимости недвижимости, принадлежащей заемщику. В большинстве случаев банк не устанавливает ограничения в отношении целей использования кредитных средств.
7. Рефинансирование. Данный вид кредитования стал одним из самых популярных по итогам 2019 года. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность значительно понизить ставку по существующему кредиту за счет перехода прав требования и самого кредита от одного банка к другому с более низкой ставкой.
Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой сложный и многогранный финансовый механизм и поэтому существует множество различных подходов и критериев его классификации.
Значение и функции ипотечного кредитования
Рассматривая содержание ипотечного кредитования нельзя не принимать во внимание его вклад в развитие воспроизводственных процессов. Привлечение инвестиций позволяет при развитой системе ипотечного кредитования осуществлять размещение ценных бумаг, выполнять масштабные строительные проекты, создавать условия для расширенного воспроизводства в самых различных сегментах экономики.
Ипотечное кредитование является важной составляющей экономики государства и способно выполнять ряд важных функций.
Во-первых, ипотечное кредитование выполняет функцию стимулирования финансово-экономической активности на рынке. Мобилизуя средства заемщиков, инициируя вовлечение в оборот недвижимости, ипотечное кредитование формирует спрос на рынке.
Во-вторых, благодаря ипотечному кредитованию происходит мобилизация средств населения и перемещение их в виде крупных капитальных вложений в реальную экономику.
В-третьих, отлаженная система ипотечного кредитования способствует увеличению скорости оборота капиталов, что позволяет получать эффект экономии издержек.
В-четвертых, для финансовых институтов увеличение объема долгосрочных вложений в виде надежных ипотечных кредитов повышает привлекательность краткосрочных займов.
В-пятых, ипотечное кредитование открывает широкие возможности для возникновения мультипликативных эффектов в виде развития сопутствующих строительству производств, активизации финансовой деятельности кредитных учреждений, роста налоговых поступлений, развития инфраструктуры и пр.
В-шестых, общее экономическое развитие, создание новых рабочих мест, рост валового продукта.
Таким образом, ипотечное кредитование предоставляет участникам рынка широкие возможности. Для населения – это приобретение жилья, для собственников земли – возможность ее использования под объекты строительства, для предпринимателей – ресурс использования капиталов для долгосрочного инвестирования.
Учитывая вышесказанное, ипотечное кредитование следует рассматривать как драйвер экономического роста, формирующий динамику общего социально-экономического развития государства.
Эффективность работы ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о качестве рыночной системы хозяйствования, ее социальной ориентированности, способности к воспроизводству. Функционирование системы ипотечного кредитования создает базовые условия для развития инвестиционных процессов, функционирования институтов кредитования, финансового и банковского секторов экономики, развития строительной индустрии, формирования среднего класса и обеспечения качественных условий проживания населения. Ипотека позволяет наиболее эффективным образом вовлекать в инвестиционные процессы личные сбережения граждан, ориентировать бюджетные расходы непосредственно для решения социально-значимых задач, в том числе — связанных с развитием инфраструктуры.
В настоящее время в Российской Федерации происходит становление системы ипотечного кредитования. Учитывая высокую социальную значимость ипотечного жилищного кредитования, необходимость создания условий, привлекательных для работы на этом рынке бизнеса после принятия в 1998 г. Федерального закона регулирующего отношения в данной сфере, накапливая опыт и практику его применения, в него ежегодно вносятся правки, дополнения и уточнения.
Для повышения эффективности ипотечного кредитования, совершенствования отношений в этой сфере целесообразным является изучение зарубежного опыта.
С основными моделями развития ипотечного кредитования за рубежом Вы можете ознакомиться ЗДЕСЬ.
Список использованных источников
1. Бандолетова Н.Ф. Современные модели ипотечного кредитования и возможности их использования в России // Материалы Афанасьевских чтений. – 2015. – Т.1. №13. – С.320–324.
2. Жираковская Н.А. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации / Н.А. Жираковская // Территория новых возможностей. – 2017. – №2 (37).
3. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Монография / под ред. И.С.Радченко. М., Гросс-Медиа, 2014. –146 с.
4. Лактионов А. Н. Современные финансово-кредитные инструменты организации финансирования жилищного строительства //Дайджест-Финансы. – 2015. –№6. – С. 42-47.